PROPUESTA DE NUEVO CALCULO DE GASTOS DE
MANTENIMIENTO
Introduccion
El
presente documento trata de establecer criterios para la distribución de los
gastos de mantenimiento, teniendo como base la aplicación de la Ley 27157,
debido a que actualmente los parámetros que se viene empleando, vienen
perjudicando a una buena parte de
propietarios, por una inadecuada forma de cálculo de los elementos que
conforman el gasto. La presente propuesta se formula en aplicación del artículo
8 del Reglamento Interno de un determinado Edificio, el cual contempla que se
puedan realizar variaciones en los porcentajes de participación, así como en los
criterios usados en cada caso, lo cual hace que el Reglamento Interno original
pueda perfeccionarse, sobre la base de la experiencia y en el deseo de tener
una Junta de propietarios donde prime una buena convivencia, para lo cual se
hace necesaria una integración y aceptación legítima de que todos participen en
el mantenimiento de las propiedades.
El
presente artículo, lo que busca es plantear un criterio que permita a un caso
en concreto, el reparto equitativo y justo corrigiendo las deficiencias, que a
nuestro juicio, se produce por un inadecuado método, razón por la cual se hace
necesario establecer nuevos criterios para el cálculo mediante bases
comprobables, reales que deberán ser materia
de análisis y discusión concienzuda, dado que, estos deberán regir para el
futuro y su resultado deberá satisfacer a todos en el convencimiento que sus
estimaciones, son determinados con adecuado criterio y de esa manera hacerla
más legítima. Esta propuesta no pretende ser la única alternativa de cálculo,
puesto que, cada edificio tiene una realidad física y coyuntural distinta
Consideraciones:
Como ya
se adelantado, lo que trata la presente propuesta, es encontrar un método
razonable y justo conforme al abanico de alternativas que te permite la Ley
27157, para establecer las cuotas de mantenimiento de un EDIFICIO, todo ello,
con la idea de hacer un REPARTO equitativo que satisfaga a todos y cada uno de
los propietarios y que sea fácilmente pagado, evitando así la morosidad que
ocasiona perjuicio a la administración
de los servicios y un inadecuado mantenimiento del mismo.
La Ley
27157 establece en sus artículos 137 y 138 lo siguiente:
Articulo 137.- Servicios comunes Son servicios
comunes, entre otros:
a) La limpieza, conservación y mantenimiento
de las áreas y ambientes comunes, instalaciones sanitarias y eléctricas de uso
común, y en general de cualquier otro elemento de los bienes comunes. Esto
incluye la reparación y/o reposición de los bienes o de sus partes.
b) La administración de la edificación
c) La guardianía, la jardinería y portería.
d) Los servicios de vigilancia y seguridad de
la edificación en conjunto.
e) La
eliminación de basura.
f) Los servicios de publicidad.
g) La administración de las playas de
estacionamiento.
h) Los demás que acuerde la Junta de
Propietarios.
Los servicios señalados en el inciso a) son
obligatorios para todas las edificaciones sujetas a las disposiciones de este título.
Los demás servicios, una vez establecidos por acuerdo de la Junta de
Propietarios, también son obligatorios.
Artículo 138.- Gastos comunes Son gastos
comunes, entre otros:
a) Todos los ocasionados por el mantenimiento
de los servicios comunes indicados en el artículo anterior, cargas,
responsabilidades y, en general, cualquier gasto que no sea susceptible de
individualización.
b) Cualquier otro extraordinario acordado por
la Junta de Propietarios.
El pago de los gastos comunes, se efectuará de
acuerdo con los porcentajes establecidos en el Reglamento Interno, teniendo en
cuenta criterios de uso, espacio ocupado, demanda de servicios, el número de
personas que ocupan las secciones, la ubicación o accesibilidad de las mismas,
etc., porcentajes que no son necesariamente iguales a los de participación en
el dominio de los bienes comunes.
Teniendo
en cuenta la definición normativa respecto a que son servicios y gastos
comunes, y que todos utilizan como criterio de distribución el área ocupada de
las unidades exclusivas, tenemos que señalar que en muchos edificios, la
generalidad de los servicios que se consumen son comunes no individualizables y
benefician de una manera directa y en igualdad de condiciones a todos y cada
uno de los propietarios, puesto que, todos reciben el mismo servicio sin
distinción del tamaño de los departamentos, tales como los servicios de guardianía , limpieza
de áreas comunes, reparaciones, mantenimientos etc. Todos estos gastos se
realizan para mantener áreas de uso común sin distinción de área de ocupación.
Sin embargo
algunas gastos comunes si pueden ser medibles e individualizables, por existir
un elemento de cálculo (medidor) que mide el consumo de cada propietario o
unidad de vivienda. Tales como la Luz y el agua.
SISTEMA ACTUAL:
El antecedente normativo, lo constituyó el Decreto Ley 22122, el cual
establecía como único criterio para distribuir los gastos comunes, el área
ocupada de las unidades inmobiliarias exclusivas, que por cierto es el criterio
que actualmente se viene utilizando en muchos Edificios. Sobre el particular,
cabe señalar que dicho cuerpo normativo fue derogado por la Ley 27157, ya que
se consideró que tener un único criterio no era suficiente para responder a las
necesidades y particularidades de cada edificio y por ello abrió la posibilidad
de establecer más criterios para la distribución de los gastos comunes.
Entrando al detalle, tenemos que señalar
que el sistema de reparto actual (área ocupada) para cubrir los gastos de mantenimiento
de muchos edificios, es un método inadecuado e injusto, pues tiene en
cuenta las áreas ocupadas de los
inmuebles como único criterio de cálculo para distribuir los gastos comunes, el
cual desde nuestro punto de vista, para muchos edificios, no tendría relación
directa con el gasto común. Asimismo no es concordante con la naturaleza y
utilización del gasto, pues el hecho de tener mayor o menor área ocupada, no le
corresponde una mejor, mayor o menor servicio frente a los demás propietarios. En
complementación a lo anterior, hay que señalar que dichos gastos están dirigidos
a mantener áreas comunes, las cuales son utilizadas indistintamente por todos
los propietarios, terceros y visitas, en consecuencia, al no poder ser
individualizado, el criterio a tomarse sería el de establecer un pago
igualitario, sin que existe una diferenciación de un uso mayor o menor en el
servicios
En suma, esta práctica actual de
distribuir los gastos comunes, sobre las áreas ocupadas, genera inequidad y distorsiones, que perjudica a los
propietarios que tienen una mayor área y
sin embargo reciben el mismo servicio
por igual, que aquellos propietarios que por tener menor área, su cuota es
menor, configurándose una distribución inadecuada estableciéndose cuotas que no
responden a unidades ubicadas dentro del distrito en el que estamos ubicados.
.
POR QUE EL PORCENTAJE DE PARTICIPACION
SOBRE LAS AREAS COMUNES NO ES INDICE APROPIADO PARA EL CALCULO DEL
MANTENIMIENTO
El
porcentaje de participación sobre las áreas comunes es el índice obtenido entre
el área ocupada de un inmueble y el área total ocupada del edificio. Dicho
índice representa el porcentaje de propiedad de cada unidad inmobiliaria respecto
del total de áreas comunes
Sin
embargo dicho porcentaje de propiedad no representa un área física, tangible y
cada propietario no conoce ni ejerce ni su dominio ni su uso personal, sino en forma comunitaria,
en consecuencia es indivisible y como tal de uso común. Es por eso que este
índice de propiedad no debe utilizarse para determinar el cálculo del gasto
,pues no es representativo, es más, el uso de estas áreas comunes, es
indistintamente utilizada no solo por todos los propietarios y familiares, sino
también por visitas y terceros, lo cual lo hace una propiedad común.
Al ser
una propiedad de uso común e intangible
los gastos que irrogan deben ser cubiertos por todos los propietarios de una
manera igualitaria, pues al no poder individualizarse el gasto por los
servicios que son recibidos indistintamente por todos los propietarios, no se
justifica hacer uso del tamaño de las viviendas como medida para determinar el
costo individual, pues no existe relación y tampoco diferenciación de los
servicios en relación al tamaño de las viviendas.
CRITERIOS PARA LA ASIGNACION DEL GASTO
COMUN INDIVIDUALIZABLE Y NO INDIVIDUALIZABLE.
Los
gastos comunes pueden ser de dos tipos
Gastos
comunes no individualizables
Gastos
comunes individualizables
El
tratamiento de cada uno de estos gastos debe tener una aplicación diferenciada,
mientras los primeros deben ser de reparto común entre el número de
propietarios. Los segundos pueden ser diferenciados por alguna medida real que
pueda ser asignada a cada vivienda
sobre la cantidad consumida por cada
propiedad.
GASTOS
COMUNES NO INDIVIDUALIZABLE:
Ejemplos
de gastos comunes no individualizables,
son los gastos de guardianía donde el servicio es igual e indistintamente para
cada propietario, el servicio no puede ser diferenciado en cantidad o calidad
para los propietarios, todos reciben el mismo servicio. De igual forma los
gastos de limpieza, mantenimiento de equipos, servicios, jardinería,
mantenimiento de ascensor etc. En nuestro caso ningún propietario podría
negarse al consumo del ascensor pues todos tienen acceso directo desde las cocheras hasta los pisos de sus
viviendas. El servicio de jardinería es
un elemento decorativo del edificio y su conservación debe ser asumida por
todos por igual. A todos nos interesa su conservación y el metrado de nuestras
propiedades nada tiene que ver en la determinación de la cuota de mantenimiento,
en este caso, nadie puede irrogarse una
mayor o menor propiedad de este espacio, siendo su mantenimiento
repartible en forma igualitaria.
GASTOS COMUNES INDIVIDUALIZABLES
Los
gastos Comunes individualizables están referidos a aquellos gastos que se
realizan para mantener servicios relacionados con el consumo individual, como
el agua y la luz, donde el costo esta dado por un mayor o menor consumo y que
tiene un elemento de cálculo o medida
que lo determina
PINTURA DE FACHADAS INTERIORES Y
EXTERIORES
Debido a
que el deterioro de la pintura de las
fachadas exteriores esta generada por
acción de los efectos climáticos
sin que exista intervención personal alguna
y en los interiores por el uso común , así como que el mantenerlos en condiciones de buena
presentación tiene un efecto objetivo
respecto de la conservación de nuestras propiedades , esto se constituye en un costo no identificable en
las que todos los propietarios deben contribuir en la reposición de la
imagen de una manera comunitaria es
decir en partes iguales con el mismo animo de la mejor presentación de la
unidad inmobiliaria.
GASTOS DE REPOSICION O DE MANTENIMIENTO DE EQUIPOS
De igual
forma las reparaciones de equipos con
los que los propietarios obtienen servicios de uso común también tienen la
condición de Gastos comunes a los que
todos deben de contribuir de una manera igualitaria, pues estos sirven para
otorgar servicios a todo el edificio, en consecuencia la reposición o el
mantenimiento debe ser cubierto por todos de un manera igualitaria pues no
puede ser individualizable en consecuencia no existe forma de poder ser
asignada por el tamaño de nuestras viviendas.
PROPUESTA DEL CALCUO DE MANTENIMIENTO
COSTO
POR DEPARTAMENTO
Para
este tipo de gastos Comunes no identificables o individualizable se
propone
Determinar
el porcentaje del área del edificio
ocupada por las unidades
inmobiliarias exclusivas (Departamentos )
del total de metros ocupados y ese
porcentaje aplicarlo al costo mensual incurrido por concepto costos comunes
asignados a los departamentos, los cuales serán
distribuidos entre el total del número de departamentos.
COSTO
POR COCHERA y DEPOSITOS
La diferencia del porcentaje del área total
construida deducida las áreas de los departamentos, corresponde al área de cocheras y depósitos del edificio. El porcentaje establecido para estas unidades se
aplicara al costo incurrido en gastos comunes mensuales y este valor será dividido entre el número de
unidades correspondientes a cocheras y depósitos, estableciéndose el valor unitario por mantener cada unidad. El costo para cada
propietario será la multiplicación del
valor unitario por el número de
unidades que mantienen entre cocheras y depósitos.
EJEMPLO
DE CALCULOS PROPUESTO PARA DETERMINAR LA
CUOTA DE MANTENIMIENTO INDIVIDUAL PARA GASTOS NO INDIVIDUALIZABLES DE CADA PROPIETARIO.
CALCULO
DE LA CUOTA DE COSTOS COMUNES POR DEPARTAMENTO.
TOTAL AREA
OCUPADA DEL EDIFICIO 2942.39 M2 *
Total
áreas ocupadas por los departamentos 2363.29 m2
80.32.%
Total
área de cocheras y depósitos
579.10 m2 19.68%
Total número
de departamentos 14 unidades
Total número de cocheras 38 cocheras
Total número
de depósitos 7 depósitos
Total
gastos comunes del mes de Octubre 2017 S/ 5 488,99
Total
Gastos comunes a distribuir
por los departamentos 80.32%
de 5488.99 es
S/.4 408.75
Cuota de
gastos comunes a distribuir S/ 4
408.75/ 14 = S/.314.91 por unidad
CALCULO
DE LA CUOTA DE COSTOS COMUNES POR
COCHERAS Y DEPOSITOS.
De igual
forma un porcentaje del área del edificio esta destinado a cocheras y depósitos, siendo su porcentaje frente al costo equivalente dividido entre el número
de unidades totales para establecer un
valor de cada unidad . El costo para cada propietario será el costo unitario
multiplicado por el número de unidades en propiedad, dicho monto se agregara al
costo de los departamentos para generar
la cuota total del propietario.
Total
Gastos comunes en cocheras S/ 1080.24. 19.68 %
Valor de
cocheras y depósitos
S/ 1080.24/55 = S/. 19.64*
unidad
Siendo
el reparto de este concepto igual para todos los propietarios, el reparto es
justo y equitativo, configurándose la
única excepción el contar con un mayor número
de unidades.
CUOTA DE
GASTOS COMUNES IDENTIIFICABLES Y MEDIBLES
DEL MES EN ANALISIS
Los gastos que si deben estar y están distribuidos en función al consumo personal son aquellos que se generan con una
medida que se haga del gasto total, en nuestro caso el sistema de agua es un
servicio que se viene distribuyendo de una manera razonable y justa, pues el
mayor consumo obedece a la cantidad de personas que hacen uso de este servicio,
frecuencia de su uso etc, lo cual no pasa con los otros gastos comunes que se
vienen distribuyendo en función al área
del inmueble.
RESUMEN DE LA PROPUESTA.
1-Los
gastos comunes que no puedan ser individualizados y que se generan para dar servicio a todos los
propietarios indistintamente deben ser distribuidos sobre la base del número de
departamentos y hasta el metraje
total ocupado por el número de
departamentos que conforman el edificio.
El caso
de las cocheras y depósitos se calculara el costo unitario de cada unidad establecido sobre la base del porcentaje que represente el área
total de cocheras y depósitos respecto del área total de área ocupada del
edificio. Cada valor unitario se multiplicara por las unidades que mantiene
cada propietario.
3-Los
gastos generados para el mantenimiento de fachadas, reposición de maquinarias,
reparaciones y compra de las mismas,
deberán distribuirse sobre la base del número de propietarios.
4-Los
gastos de naturaleza individualizable o susceptible de ser medido, sobre la
base de su consumo y/o medida
La suma
de cada factor deberá constituir el costo de mantenimiento de cada unidad inmobiliaria.
Lima 2
de ENERO del 2018
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