viernes, 25 de agosto de 2023

MANUAL PARA DETERMINAR LAS CUOTAS DE MANTENIMIENTO PARA CUBRIR GASTOS QUE DEMANDAN LAS ZONAS COMUNES EN EDIFCIOS MULTIFAMILIARES DE ACUERDO A LOS ARTICULOS 137 Y 138 DE LA LEY 21757

>APLICACIÓN DE CRITERIOS DE LA LEY 27157 El siguiente manual , trata de establecer una metodología para la evaluación de criterios y calculo de las cuotas de mantenimiento para cubrir el gasto común, mediante la aplicación del articulo 138 de la ley 27157 ,para lo cual utilizaremos los criterios que se esboza en la ley , los que inciden de una manera general en los gastos que se incurren y son aplicable en nuestro edificio , para lo cual evaluaremos cada factor para establecer índices para cada unidad y establecer puntaje porcentual de cada criterio , y la suma del resultado de factores establecerá el porcentaje del participación en el gasto. Articulo 137.- Servicios comunes Son servicios comunes, entre otros: a) La limpieza, conservación y mantenimiento de las áreas y ambientes comunes, instalaciones sanitarias y eléctricas de uso común, y en general de cualquier otro elemento de los bienes comunes. Esto incluye la reparación y/o reposición de los bienes o de sus partes. b) La administración de la edificación c) La guardianía, la jardinería y portería. d) Los servicios de vigilancia y seguridad de la edificación en conjunto. e) La eliminación de basura. f) Los servicios de publicidad. g) La administración de las playas de estacionamiento. h) Los demás que acuerde la Junta de Propietarios. Los servicios señalados en el inciso a) son obligatorios para todas las edificaciones sujetas a las disposiciones de este título. Los demás servicios, una vez establecidos por acuerdo de la Junta de Propietarios, también son obligatorios. Articulo 138.- Gastos comunes Son gastos comunes, entre otro a) Todos los ocasionados por el mantenimiento de los servicios comunes indicados en el artículo anterior, cargas, responsabilidades y, en general, cualquier gasto que no sea susceptible de individualización. b) Cualquier otro extraordinario acordado por la Junta de Propietarios. El pago de los gastos comunes, se efectuará de acuerdo con los porcentajes establecidos en el Reglamento Interno, teniendo en cuenta criterios de uso, espacio ocupado, demanda de servicios, el número de personas que ocupan las secciones, la ubicación o accesibilidad de las mismas, etc., porcentajes que no son necesariamente iguales a los de participación en el dominio de los bienes comunes. Ley 27157 ARTICULO 138 Al establecer la Junta de propietarios los criterios que deben tenerse en cuenta como elementos o criterios con incidencia en la determinación del costo de mantenimiento, se deben también establecer los pesos de cada criterio para realizar el análisis de ellos los cuales deben representa el 100% del gasto, y su incidencia sobre cada unidad inmobiliaria, , la suma de las valoraciones acumulados por cada unidad será el porcentaje de participación de cada unidad en el gasto total Para este ensayo y a manera de ejercicio estamos tomando los criterios que la ley esboza, para lo cual estableceremos que siendo 6 los criterios que se utilizaran, consideraremos que cada factor tendrá un peso en la generación del gasto, de acuerdo con la importancia que se acuerde dar a cada uno de ellos. Debemos entender que existiendo criterios de diferente peso en el concepto general del gasto, se establece un balance en el índice general. Debe mencionarse así mismo que algunos criterios tienen una relación directa con las decisiones propias de cada propietario que tienen que ver con la elección de su unidad como son la UBICACIÓN Y ACCESIBILIDAD los cuales fueron determinados exclusivamente por decisión de cada comprador. Así mismo, el consenso de los propietarios nace desde la aprobación de los criterios y sus pesos a cada uno de ellos, para que a partir de ahí se pueda iniciar el análisis de cada uno de ellos, todo esto representa una opinión consensuada, con lo cual ya se podría iniciar con el análisis de cada uno de los criterios y su efecto en el calculo individual para cada propietario. CRITERIOS USADOS PESO ASIGNAD0 CRITERIO DE USO 10 ESPACIO OCUPADO 10 DEMANDA DE SERVICIO 30 NUMERO DE PERSONAS QUE OCUPAN LOS DEPAS 20 LA UBICACIÓN 20 ACCESIBILIDAD DE LAS MISMAS 10 El Peso asignado representa el valor o importancia que se le da a cada criterio, respecto del 100% del costo total del gasto de mantenimiento, estos criterios y el peso asignado deben ser aprobados por la Junta de propietarios antes de proceder al análisis ,para determinar las ratios que se le asignara a cada unidad, cuya sumatoria acumulada de cada unos de los criterios escogidos establecerá el monto de la contribución de cada unidad inmobiliaria ANALISIS DELOS CRITERIOS SELECCIONADOS Y APLICADOS A CADA PROPIEDAD. CRITERIO DE USO EL criterio de uso, mide o califica el tipo de utilidad que tiene cada unidad inmobiliaria, que por sus características de uso puede demandar mas o menos servicios o generar mas o menos utilización de útiles de limpieza o servicios. En nuestro caso todas las unidades del edificio tienen una misma función, pues todos están destinados a vivienda familiar y los servicios que requieren son básicamente aquellos que demanda una unidad familiar, no existiendo otras unidades de actividades diferente, siendo en este caso la valoración individual del criterio, similar para todas las unidades, es decir el considerarlo o no, no afectaría a la valorización individual , pues no establecería diferencias ,pudiéndose excluir del calculo el mencionado criterio. Unidad Peso criterio Coeficiente 101 10 0.714286 102 10 0.714286 201 10 0.714286 202 10 0.714286 301 10 0.714283 302 10 0.714286 401 10 0.714286 402 10 0.714286 501 10 0.714286 502 10. 0.714286 601 10 0.714286 602 10 0.714286 701 10 0.714286 702 10 0.714286 Peso del criterio entre el numero de propietarios. 10/14 ESPACIO OCUPADO El espacio que ocupa cada propietario esta representado por el área exclusiva, cocheras y depósitos, áreas que representan el porcentaje de propiedad respectos del total de áreas construidas techada, igualmente forma parte de la propiedad el porcentaje de zonas comunes. Hay que considerar que el área exclusiva no esta cubierto por la cuota de mantenimiento, el cual sirve únicamente para mantener las áreas comunes, cuyo uso es indiscriminado por todos los propietarios familiares, así como allegados de cada uno de ellos. Hasta la vigencia de la ley 22122 el porcentaje de participación se establecía mediante el porcentaje de propiedad, con lo cual se establecía la cuota de mantenimiento. A partir de la dación de la ley 27157 este criterio pasa a ser uno mas de los criterios que se deben tener en cuenta en la determinación de la cuota de mantenimiento. Vale decir que el porcentaje de participación que actualmente se propugna es un elemento mas dentro de la determinación de la cuota de mantenimiento. unidad Peso Coeficiente de Participacion Factor asignado 101 10 5.71 0.571 102 10 7.45 0.745 201 10 6.19 0.619 202 10 6.15 0.615 301 10 7.01 0.701 302 10 5.37 0.537 401 10 6.94 0.694 402 10 5.47 0.547 501 10 6.21 0.621 502 10 5.57 0.557 601 10 6.43 0.643 602 10 4.38 0.438 701 10 12.06 1.206 702 10 11.11 1.11 Trskorp 10 3.9 0.396 100 10.00 Porcentaje de propiedad por el peso del criterio DEMANDA DE SERVICIO Este criterio está llamado a establecer que servicios son aplicados en el proceso de mantenimiento del edificio, todas las unidades demandan los mismos servicios, relacionados con Vigilancia, Limpieza, Jardinería, ascensores, Fuerza eléctrica. mantenimiento periódico de equipos, uso de equipos que generan consumo eléctrico etc. Nuestra observación respecto de cada unidad en ese sentido determina que todos demandan generalmente los mismos servicios, pero en algunos casos en mayor demanda que otros, los cuales no pueden ser identificables por unidad inmobiliaria, los cuales son regulados por otro criterio que incluye el grado de habitabilidad cuyo numero afecta en mayor o menor proporción Al consumo de los servicios. Así podemos observar que hay otros servicios que su gasto también afecta a todos los propietarios pues el servicio se aplica a todos por igual como es el caso de vigilancia, limpieza, fuerza electricidad , jardinería , sin embargo en el caso del ascensor podemos decir que siendo estrictos cada propietarios y sus habitantes tienen un consumo relacionado con el uso del equipo así como a la generación de fuerza eléctrica ,uso identificado por el numero de pisos que se usa el ascensor generalmente , desde su cochera, hasta el piso de su propiedad, y como tal se puede encontrar una relación de uso, o de mantenimiento para cada propietarios . La suma de los coeficientes de cada servicio seria su afectación a la demanda del servicio el cual se ajusta por el numero de habitantes de cada unidad inmobiliaria. UNidad Vigilancia impieza Fuerza Ascensor jardinería Total ElectriCA 6 6 6 6 6 101 0.4285714 0.40000 0.40000 0.2142 0.428572 1.8713434 102 0.4285714 0.40000 0.40000 0.2142 0.428572 1.8713434 201 0.4285714 0.40000 0.40000 0.2857 0.428572 1.9428434 202 0.4285714 0.40000 0.40000 0.2857 0.428572 1.9428434 301 0.4285714 0.40000 0.40000 0.3571 0.428572 2.0143434 302 0.4285714 0.40000 0.40000 0.3571 0.428572 2.0143434 401 0.4285714 0.40000 0.40000 0.4285 0.428572 2.0856434 402 0.4285714 0.40000 0.40000 0.4285 0.428572 2.0856434 501 0.4285714 0.40000 0.40000 0.4999 0.428572. 2.1571334 502 0.4285714 0.40000 0.40000 0.4999 0.428572 2.1571334 601 0.4285714 0.40000 0.40000 0.5714 0.428572 2.2285434 602 0.4285714 0.40000 0.40000 0.5714 0.428572 2.2285434 701 0.4285714 0.40000 0.40000 0.6428 0.428572 2.2999343 702 0.4285714 0.40000 0.40000 0.6428 0.428572 2.2999434 Trskorpio 0.40000 0.40000 0.8000000 dptos. Pisos Utilizados Porcentajes Participación 101 3 0.3571429 X 6 0.2142852 102. 3 0.3571429 X 6. 0.2142852 201 4 0.04761905 X 6 0.2857149 202 4 0.04761905 X 6 0.2857149 301 5 0.05952381 X 6 0.3571428 302 5 0.05952381 X 6 0.3571428 401 6 0.07142857 X 6 0.428571 402 6 0.07142857 X 6 0.428571 501 7 0.08333333 X 6 0.499998 502 7 0.08333333 X 6 0.499998 601 8 0.0952381 X 6 0.571428 602 8. 0.0952381 X 6 0.571428 701 9 0.10714286 X 6 0.6428556 702 9 0.10714286 X 6 0.6428556 84 1 6.00 FORMULA DE CALCULO PARA ASCENSOR Pisos que utiliza/sumatoria de Pisos. X peso asignado NUMERO DE PERSONAS QUE OCUPAN LAS SECCIONES Factor 20 La información para determinar este coeficiente, es el estado de habitabilidad de cada unidad inmueble, el cual ofrece una regulación de consumos de algunos servicios que no pueden ser medibles y establece las diferencias entre las cuotas. Mediante la valoración del número de personas que habitan en cada unidad , se regulan los criterios que no pueden ser definidos o que no pueden individualizarse en su correcta expresión Debido a que la habitabilidad puede variar por la existencia de inmuebles alquilados es que periódicamente o cuando sea necesario se debe actualizar los coeficientes de cada unidad básicamente al variar la conformación de habitabilidad Unidad Numero %. factor 20 de habitantes 101 3 0.0937 1.875 102 2 0.0625 1.25 201 1 0.0312 0.62 202 2 0.0625 1.25 301 1 3 0.0937 1.87 302 2 0.0625 1.25 401 4 0.125 2.50 402 2 0.0625 1.25 501 2 0.0625 1.25 502 1 0.0312 0.62 601 4 0.125 2.50 602 2 0.0312 0.62 701 2 0.0625 1.25 702 3 0.0937 1.87 Trskorpio 32 20.00 Formula de Calculo % de habitabilidad. X Peso del Criterio 3/32*20 LA UBICACIÓN Todos los propietarios poseen una unidad de vivienda, ubicadas en diferentes lugares del edificio o pisos, que, por estar más bajo o más alto, no establece un criterio adverso que pueda afectar al calculo pues la ubicación de los inmuebles fue escogida por los propietarios, durante el proceso de selección. En consecuencia, la ubicación mantiene su condición de igualdad frente a los demás, siendo este criterio una condición igualitaria para todos, no estableciendo variaciones ni en favor ni en contra del calculo general, pudiendo la junta de propietarios eliminar este criterio de calculo, el que se incluye para los efectos de demostración. Unidad Piso factor 20 101 1 1.4286 102 1 1.4286 201 1 1.4286 202 1 1.4186 301 1 1.4286 302 1 1.4286 401 1 1.4286 402 1 1.4286 501 1 1.4286 502 1 1.4286 601 1 1.4286 602 1 1.4286 701 1 1.4286 702 1 1.4286 Trskorpio 20 Formula de calculo. PESO DE CRITERIO /NUMERO DE DEPARTAMENTOS 20/14 ACCECIBILIDAD. El ingreso del edificio es igual para todos, pues se ingresa por dos vías, tanto el que ingresa peatonal, así como el que ingresa por vehículo, no existiendo diferencia ni dificultad para que todos tengan una accesibilidad normal. De igual forma las personas con discapacidad tienen un acceso cómodo pues se dispone de un ascensor para personas discapacitadas lo que hace un acceso sumamente cómodo, lo cual descuenta la condición de incomodidad. Todos pueden hacer uso de esta unidad que brinda facilidades, en consecuencia, su mantenimiento, aunque no todos usen dichas instalaciones, están disponible para en cualquier momento tengan una eventualidad, personal o familiar que pueden usar. Unidad Piso Factor 101 1 0.71428 102 1 0.71428 201 1 0.71428 202 1 0.71428 301 1 0.71428 302 1 0.71428 401 1 0.71428 402 1 0.71428 501. 1 0.71428 502 1 0.71428 601 1 0.71428 602 1 0.71428 701 1 0.71428 702 1 0.71428 20.00 FORMULA DE CALCULO. PESO /NUMERO DE DEPARTAMENTOS Piso entre 14 RESULTADO DE EVALUACION DE CRITERIOS Unidad CRITERI0 DE USO ESPACIO DEMANDA DE NUMERO DE UBICACION ACCESIBILIDAD TOTAL OCUPADO PERSONAS PERSONAS 101 0.714286 0.571 1.8713 1.875 1.4286 0.71428 7.174466 102 0.714286 0.745 1.8713 1.250 1.4286 0.71428 6.723466 201 0.714286 0.619 1.9428 0.625 1.4286 0.71428 6.043966 202 0.714286 0.615 1,9428 1.250 1.4186 0.71428 6.654966 301 0.714286 0.701 2.0143 1.875 1.4286 0.71428 7.447466 302 0.714286 0.537 2.0143 1.250 1.4286 0.71428 6.658466 401 0.714286 0.694 2.0856 2.500 1.4286 0.71428 8.136766 402 0.714286 0.547 2.0856 1.250 1.4286 0.71428 6.739766 501 0.714286 0.621 2.1571 1.250 1.4286 0.71428 6.885266 502 0.714286 0.557 2.1571 0.625 1.4286 0.71428 6.196266 601 0.714286 0.643 2.2288 2.500 1.4286 0.71428 8.228666 602 0.714286 0.438 2.2288 0.625 1.4286 0.71428 6.148666 701 0.714286 1.206 2.2299 1.250 1.4286 0.71428 7.543066 702 0.714286 1.11 2.2299 1.875 1.4286 0.71428 8.072066 Trskorpio 0.396 0.8000 1.196000 $/ 6000 CUADRO COMPARATIVO ENTRE NUEVA EVALUACION Y Y CALCULO ACTUAL VIGENTE SOBRE MONTO MENSUAL UNIDAD NUEVOS % CALCULO ACTUAL CUOTA CALCULO AUMENTOS Y PARTICIPA LEY 27157 ANTERIOR REDUCCIONES S/.6000 S/.6000 101 7.174466 430.46 342.78 87.68 + 102 6.723466 403.40 446.95 43.55- 201 6.043966 362.63 371.23 8.59- 202 6.654966 399.29 369.01 30.28+ 301 7.447466 446.84 420.64 26.20+ 302 6.658466 399.50 322.17 77.33+ 401 8.136766 488.21 416.23 71.98+ 402 6.739766 404.38 328.41 75.97+ 501 6.885266 412.51 372.49 40.02+ 502 6.196266 371.77 334.08 37.70+ 601 8.228666 493.71 385.53 108.18+ 602 6.198666 368.92 262.95 105.97+ 701 7.543066 452.58 723.75 71.17- 702 8.072066 484.32 666.02 181.70- CONSTRUCTOR 1.196000 71.76 237.75 165.99- VARIACION DE LA CUOTA DE MANTENIMIENTO UNIDAD NUEVOS % DE PORCENTAJES DIFERENCIAS EN PRTICIPACION ACTUALES DE PARTICIP EL COEFICIENTE DE MANTENIMIENTO POR AJUSTAR 101 7.174466 5.71 1.46+ 102 6.723466. 7.45 0.72- 201 6.043966 6.19 0.15- 202 6.654966. 6.15. 0.50* 301 7.447466 7.01 0.43+ 302 6.658466 5.37 1.20+ 401 8.136766 6.94 1.20+ 402 6.739766 5.47 1.27* 501 6.196266 6.21 0.01* 601. 8.228666 6.43. 1.80* 602. 6.198666 4.38 1.82* 701. 7.543066. 12.06 4.52- 702. 8.072066. 11.11 3.04- constructora. 1.196000 3.96 2.76- Nota Los resultados obtenidos en el presente ejercicio, se han realizado usando de los criterios considerados únicamente para el ejercicio y valores referenciales, que no tienen que ver con la realidad y que serán materia de elección posterior.