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lunes, 28 de agosto de 2023
viernes, 25 de agosto de 2023
MANUAL PARA DETERMINAR LAS CUOTAS DE MANTENIMIENTO PARA CUBRIR GASTOS QUE DEMANDAN LAS ZONAS COMUNES EN EDIFCIOS MULTIFAMILIARES DE ACUERDO A LOS ARTICULOS 137 Y 138 DE LA LEY 21757
>APLICACIÓN DE CRITERIOS DE LA LEY 27157
El siguiente manual , trata de
establecer una metodología para la evaluación de criterios y calculo de las
cuotas de mantenimiento para cubrir el gasto común, mediante la aplicación del
articulo 138 de la ley 27157 ,para lo cual utilizaremos los criterios que se
esboza en la ley , los que inciden de una manera general en los gastos que se
incurren y son aplicable en nuestro edificio , para lo cual evaluaremos cada
factor para establecer índices para cada unidad y establecer puntaje porcentual
de cada criterio , y la suma del resultado de factores establecerá el porcentaje
del participación en el gasto. Articulo 137.- Servicios comunes Son servicios
comunes, entre otros: a) La limpieza, conservación y mantenimiento de las áreas
y ambientes comunes, instalaciones sanitarias y eléctricas de uso común, y en
general de cualquier otro elemento de los bienes comunes. Esto incluye la
reparación y/o reposición de los bienes o de sus partes. b) La administración de
la edificación c) La guardianía, la jardinería y portería. d) Los servicios de
vigilancia y seguridad de la edificación en conjunto. e) La eliminación de
basura. f) Los servicios de publicidad. g) La administración de las playas de
estacionamiento. h) Los demás que acuerde la Junta de Propietarios. Los
servicios señalados en el inciso a) son obligatorios para todas las
edificaciones sujetas a las disposiciones de este título. Los demás servicios,
una vez establecidos por acuerdo de la Junta de Propietarios, también son
obligatorios. Articulo 138.- Gastos comunes Son gastos comunes, entre otro a)
Todos los ocasionados por el mantenimiento de los servicios comunes indicados en
el artículo anterior, cargas, responsabilidades y, en general, cualquier gasto
que no sea susceptible de individualización. b) Cualquier otro extraordinario
acordado por la Junta de Propietarios. El pago de los gastos comunes, se
efectuará de acuerdo con los porcentajes establecidos en el Reglamento Interno,
teniendo en cuenta criterios de uso, espacio ocupado, demanda de servicios, el
número de personas que ocupan las secciones, la ubicación o accesibilidad de las
mismas, etc., porcentajes que no son necesariamente iguales a los de
participación en el dominio de los bienes comunes. Ley 27157 ARTICULO 138 Al
establecer la Junta de propietarios los criterios que deben tenerse en cuenta
como elementos o criterios con incidencia en la determinación del costo de
mantenimiento, se deben también establecer los pesos de cada criterio para
realizar el análisis de ellos los cuales deben representa el 100% del gasto, y
su incidencia sobre cada unidad inmobiliaria, , la suma de las valoraciones
acumulados por cada unidad será el porcentaje de participación de cada unidad en
el gasto total Para este ensayo y a manera de ejercicio estamos tomando los
criterios que la ley esboza, para lo cual estableceremos que siendo 6 los
criterios que se utilizaran, consideraremos que cada factor tendrá un peso en la
generación del gasto, de acuerdo con la importancia que se acuerde dar a cada
uno de ellos. Debemos entender que existiendo criterios de diferente peso en el
concepto general del gasto, se establece un balance en el índice general. Debe
mencionarse así mismo que algunos criterios tienen una relación directa con las
decisiones propias de cada propietario que tienen que ver con la elección de su
unidad como son la UBICACIÓN Y ACCESIBILIDAD los cuales fueron determinados
exclusivamente por decisión de cada comprador. Así mismo, el consenso de los
propietarios nace desde la aprobación de los criterios y sus pesos a cada uno de
ellos, para que a partir de ahí se pueda iniciar el análisis de cada uno de
ellos, todo esto representa una opinión consensuada, con lo cual ya se podría
iniciar con el análisis de cada uno de los criterios y su efecto en el calculo
individual para cada propietario.
CRITERIOS USADOS PESO ASIGNAD0
CRITERIO DE USO 10
ESPACIO OCUPADO 10
DEMANDA DE SERVICIO 30
NUMERO DE PERSONAS QUE OCUPAN LOS DEPAS 20
LA UBICACIÓN 20
ACCESIBILIDAD DE LAS MISMAS 10
El Peso asignado representa el valor o importancia que se le da a cada
criterio, respecto del 100% del costo total del gasto de mantenimiento, estos
criterios y el peso asignado deben ser aprobados por la Junta de propietarios
antes de proceder al análisis ,para determinar las ratios que se le asignara a
cada unidad, cuya sumatoria acumulada de cada unos de los criterios escogidos
establecerá el monto de la contribución de cada unidad inmobiliaria
ANALISIS DELOS CRITERIOS SELECCIONADOS Y APLICADOS A CADA PROPIEDAD.
CRITERIO DE USO
EL criterio de uso, mide o califica el tipo de utilidad que tiene cada unidad
inmobiliaria, que por sus características de uso puede demandar mas o menos
servicios o generar mas o menos utilización de útiles de limpieza o servicios.
En nuestro caso todas las unidades del edificio tienen una misma función, pues
todos están destinados a vivienda familiar y los servicios que requieren son
básicamente aquellos que demanda una unidad familiar, no existiendo otras
unidades de actividades diferente, siendo en este caso la valoración individual
del criterio, similar para todas las unidades, es decir el considerarlo o no, no
afectaría a la valorización individual , pues no establecería diferencias
,pudiéndose excluir del calculo el mencionado criterio.
Unidad Peso criterio Coeficiente
101 10 0.714286
102 10 0.714286
201 10 0.714286
202 10 0.714286
301 10 0.714283
302 10 0.714286
401 10 0.714286
402 10 0.714286
501 10 0.714286
502 10. 0.714286
601 10 0.714286
602 10 0.714286
701 10 0.714286
702 10 0.714286 Peso
del criterio entre el numero de propietarios. 10/14
ESPACIO OCUPADO
El espacio que ocupa cada propietario esta representado por el área exclusiva, cocheras y
depósitos, áreas que representan el porcentaje de propiedad respectos del total
de áreas construidas techada, igualmente forma parte de la propiedad el
porcentaje de zonas comunes. Hay que considerar que el área exclusiva no esta
cubierto por la cuota de mantenimiento, el cual sirve únicamente para mantener
las áreas comunes, cuyo uso es indiscriminado por todos los propietarios
familiares, así como allegados de cada uno de ellos. Hasta la vigencia de la ley
22122 el porcentaje de participación se establecía mediante el porcentaje de
propiedad, con lo cual se establecía la cuota de mantenimiento. A partir de la
dación de la ley 27157 este criterio pasa a ser uno mas de los criterios que se
deben tener en cuenta en la determinación de la cuota de mantenimiento. Vale
decir que el porcentaje de participación que actualmente se propugna es un
elemento mas dentro de la determinación de la cuota de mantenimiento.
unidad Peso Coeficiente de
Participacion Factor asignado
101 10 5.71 0.571
102 10 7.45 0.745
201 10 6.19 0.619
202 10 6.15 0.615
301 10 7.01 0.701
302 10 5.37 0.537
401 10 6.94 0.694
402 10 5.47 0.547
501 10 6.21 0.621
502 10 5.57 0.557
601 10 6.43 0.643
602 10 4.38 0.438
701 10 12.06 1.206
702 10 11.11 1.11
Trskorp 10 3.9 0.396
100 10.00
Porcentaje de propiedad por el peso del criterio
DEMANDA DE SERVICIO Este
criterio está llamado a establecer que servicios son aplicados en el proceso de
mantenimiento del edificio, todas las unidades demandan los mismos servicios,
relacionados con Vigilancia, Limpieza, Jardinería, ascensores, Fuerza eléctrica.
mantenimiento periódico de equipos, uso de equipos que generan consumo eléctrico
etc. Nuestra observación respecto de cada unidad en ese sentido determina que
todos demandan generalmente los mismos servicios, pero en algunos casos en mayor
demanda que otros, los cuales no pueden ser identificables por unidad
inmobiliaria, los cuales son regulados por otro criterio que incluye el grado de
habitabilidad cuyo numero afecta en mayor o menor proporción Al consumo de los
servicios. Así podemos observar que hay otros servicios que su gasto también
afecta a todos los propietarios pues el servicio se aplica a todos por igual
como es el caso de vigilancia, limpieza, fuerza electricidad , jardinería , sin
embargo en el caso del ascensor podemos decir que siendo estrictos cada
propietarios y sus habitantes tienen un consumo relacionado con el uso del
equipo así como a la generación de fuerza eléctrica ,uso identificado por el
numero de pisos que se usa el ascensor generalmente , desde su cochera, hasta el
piso de su propiedad, y como tal se puede encontrar una relación de uso, o de
mantenimiento para cada propietarios . La suma de los coeficientes de cada
servicio seria su afectación a la demanda del servicio el cual se ajusta por el
numero de habitantes de cada unidad inmobiliaria.
UNidad Vigilancia impieza Fuerza Ascensor jardinería Total
ElectriCA
6 6 6 6 6
101 0.4285714 0.40000 0.40000 0.2142 0.428572 1.8713434
102 0.4285714 0.40000 0.40000 0.2142 0.428572 1.8713434
201 0.4285714 0.40000 0.40000 0.2857 0.428572 1.9428434
202 0.4285714 0.40000 0.40000 0.2857 0.428572 1.9428434
301 0.4285714 0.40000 0.40000 0.3571 0.428572 2.0143434
302 0.4285714 0.40000 0.40000 0.3571 0.428572 2.0143434
401 0.4285714 0.40000 0.40000 0.4285 0.428572 2.0856434
402 0.4285714 0.40000 0.40000 0.4285 0.428572 2.0856434
501 0.4285714 0.40000 0.40000 0.4999 0.428572. 2.1571334
502 0.4285714 0.40000 0.40000 0.4999 0.428572 2.1571334
601 0.4285714 0.40000 0.40000 0.5714 0.428572 2.2285434
602 0.4285714 0.40000 0.40000 0.5714 0.428572 2.2285434
701 0.4285714 0.40000 0.40000 0.6428 0.428572 2.2999343
702 0.4285714 0.40000 0.40000 0.6428 0.428572 2.2999434
Trskorpio 0.40000 0.40000 0.8000000
dptos. Pisos Utilizados Porcentajes
Participación
101 3 0.3571429 X 6 0.2142852
102. 3 0.3571429 X 6. 0.2142852
201 4 0.04761905 X 6 0.2857149
202 4 0.04761905 X 6 0.2857149
301 5 0.05952381 X 6 0.3571428
302 5 0.05952381 X 6 0.3571428
401 6 0.07142857 X 6 0.428571
402 6 0.07142857 X 6 0.428571
501 7 0.08333333 X 6 0.499998
502 7 0.08333333 X 6 0.499998
601 8 0.0952381 X 6 0.571428
602 8. 0.0952381 X 6 0.571428
701 9 0.10714286 X 6 0.6428556
702 9 0.10714286 X 6 0.6428556
84 1 6.00
FORMULA DE CALCULO PARA ASCENSOR Pisos que
utiliza/sumatoria de Pisos. X peso asignado
NUMERO DE PERSONAS QUE OCUPAN LAS SECCIONES
Factor 20
La información para determinar este coeficiente, es el
estado de habitabilidad de cada unidad inmueble, el cual ofrece una regulación
de consumos de algunos servicios que no pueden ser medibles y establece las
diferencias entre las cuotas. Mediante la valoración del número de personas que
habitan en cada unidad , se regulan los criterios que no pueden ser definidos o
que no pueden individualizarse en su correcta expresión Debido a que la
habitabilidad puede variar por la existencia de inmuebles alquilados es que
periódicamente o cuando sea necesario se debe actualizar los coeficientes de
cada unidad básicamente al variar la conformación de habitabilidad
Unidad Numero %. factor 20
de habitantes
101 3 0.0937 1.875
102 2 0.0625 1.25
201 1 0.0312 0.62
202 2 0.0625 1.25
301 1 3 0.0937 1.87
302 2 0.0625 1.25
401 4 0.125 2.50
402 2 0.0625 1.25
501 2 0.0625 1.25
502 1 0.0312 0.62
601 4 0.125 2.50
602 2 0.0312 0.62
701 2 0.0625 1.25
702 3 0.0937 1.87
Trskorpio 32 20.00
Formula de Calculo % de habitabilidad. X Peso del Criterio 3/32*20
LA UBICACIÓN Todos los propietarios poseen una unidad de
vivienda, ubicadas en diferentes lugares del edificio o pisos, que, por estar
más bajo o más alto, no establece un criterio adverso que pueda afectar al
calculo pues la ubicación de los inmuebles fue escogida por los propietarios,
durante el proceso de selección. En consecuencia, la ubicación mantiene su
condición de igualdad frente a los demás, siendo este criterio una condición
igualitaria para todos, no estableciendo variaciones ni en favor ni en contra
del calculo general, pudiendo la junta de propietarios eliminar este criterio de
calculo, el que se incluye para los efectos de demostración.
Unidad Piso factor 20
101 1 1.4286
102 1 1.4286
201 1 1.4286
202 1 1.4186
301 1 1.4286
302 1 1.4286
401 1 1.4286
402 1 1.4286
501 1 1.4286
502 1 1.4286
601 1 1.4286
602 1 1.4286
701 1 1.4286
702 1 1.4286
Trskorpio 20
Formula de calculo. PESO DE CRITERIO /NUMERO DE DEPARTAMENTOS 20/14
ACCECIBILIDAD.
El ingreso del edificio es igual para todos, pues se ingresa por dos vías, tanto el que ingresa
peatonal, así como el que ingresa por vehículo, no existiendo diferencia ni
dificultad para que todos tengan una accesibilidad normal. De igual forma las
personas con discapacidad tienen un acceso cómodo pues se dispone de un ascensor
para personas discapacitadas lo que hace un acceso sumamente cómodo, lo cual
descuenta la condición de incomodidad. Todos pueden hacer uso de esta unidad que
brinda facilidades, en consecuencia, su mantenimiento, aunque no todos usen
dichas instalaciones, están disponible para en cualquier momento tengan una
eventualidad, personal o familiar que pueden usar.
Unidad Piso Factor
101 1 0.71428
102 1 0.71428
201 1 0.71428
202 1 0.71428
301 1 0.71428
302 1 0.71428
401 1 0.71428
402 1 0.71428
501. 1 0.71428
502 1 0.71428
601 1 0.71428
602 1 0.71428
701 1 0.71428
702 1 0.71428
20.00
FORMULA DE CALCULO. PESO /NUMERO DE DEPARTAMENTOS
Piso entre 14
RESULTADO DE EVALUACION DE CRITERIOS
Unidad CRITERI0 DE USO ESPACIO DEMANDA DE NUMERO DE UBICACION ACCESIBILIDAD TOTAL
OCUPADO PERSONAS PERSONAS
101 0.714286 0.571 1.8713 1.875 1.4286 0.71428 7.174466
102 0.714286 0.745 1.8713 1.250 1.4286 0.71428 6.723466
201 0.714286 0.619 1.9428 0.625 1.4286 0.71428 6.043966
202 0.714286 0.615 1,9428 1.250 1.4186 0.71428 6.654966
301 0.714286 0.701 2.0143 1.875 1.4286 0.71428 7.447466
302 0.714286 0.537 2.0143 1.250 1.4286 0.71428 6.658466
401 0.714286 0.694 2.0856 2.500 1.4286 0.71428 8.136766
402 0.714286 0.547 2.0856 1.250 1.4286 0.71428 6.739766
501 0.714286 0.621 2.1571 1.250 1.4286 0.71428 6.885266
502 0.714286 0.557 2.1571 0.625 1.4286 0.71428 6.196266
601 0.714286 0.643 2.2288 2.500 1.4286 0.71428 8.228666
602 0.714286 0.438 2.2288 0.625 1.4286 0.71428 6.148666
701 0.714286 1.206 2.2299 1.250 1.4286 0.71428 7.543066
702 0.714286 1.11 2.2299 1.875 1.4286 0.71428 8.072066
Trskorpio 0.396 0.8000 1.196000
$/ 6000 CUADRO COMPARATIVO ENTRE NUEVA EVALUACION Y Y CALCULO ACTUAL
VIGENTE SOBRE MONTO MENSUAL
UNIDAD NUEVOS % CALCULO ACTUAL CUOTA CALCULO AUMENTOS Y
PARTICIPA LEY 27157 ANTERIOR REDUCCIONES
S/.6000 S/.6000
101 7.174466 430.46 342.78 87.68 +
102 6.723466 403.40 446.95 43.55-
201 6.043966 362.63 371.23 8.59-
202 6.654966 399.29 369.01 30.28+
301 7.447466 446.84 420.64 26.20+
302 6.658466 399.50 322.17 77.33+
401 8.136766 488.21 416.23 71.98+
402 6.739766 404.38 328.41 75.97+
501 6.885266 412.51 372.49 40.02+
502 6.196266 371.77 334.08 37.70+
601 8.228666 493.71 385.53 108.18+
602 6.198666 368.92 262.95 105.97+
701 7.543066 452.58 723.75 71.17-
702 8.072066 484.32 666.02 181.70-
CONSTRUCTOR 1.196000 71.76 237.75 165.99-
VARIACION DE LA CUOTA DE MANTENIMIENTO
UNIDAD NUEVOS % DE PORCENTAJES DIFERENCIAS EN
PRTICIPACION ACTUALES DE PARTICIP EL COEFICIENTE DE
MANTENIMIENTO
POR AJUSTAR
101 7.174466 5.71 1.46+
102 6.723466. 7.45 0.72-
201 6.043966 6.19 0.15-
202 6.654966. 6.15. 0.50*
301 7.447466 7.01 0.43+
302 6.658466 5.37 1.20+
401 8.136766 6.94 1.20+
402 6.739766 5.47 1.27*
501 6.196266 6.21 0.01*
601. 8.228666 6.43. 1.80*
602. 6.198666 4.38 1.82*
701. 7.543066. 12.06 4.52-
702. 8.072066. 11.11 3.04-
constructora. 1.196000 3.96 2.76-
Nota Los resultados obtenidos en el
presente ejercicio, se han realizado usando de los criterios considerados únicamente
para el ejercicio y valores referenciales, que no tienen que ver con la realidad
y que serán materia de elección posterior.
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